Doğru İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır? Daire Başı Gider Paylaşımı
İşletme Projesi, bir sitenin veya apartmanın yıllık mali anayasasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 uyarınca usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilen bir işletme projesi, icra hukuku nezdinde kesinleşmiş ilam niteliğinde belge hükmündedir.
1. İşletme Projesinde Bulunması Zorunlu Unsurlar
Kanun koyucu, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yöneticinin gecikmeksizin bir proje hazırlamasını emretmiştir. Bu projede:
- Sitenin bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları,
- Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini aidat payı,
- Giderlerin karşılanması için kat maliklerinin ödeyeceği avans tutarları ve ödeme vadeleri yer almalıdır.
2. KMK Madde 20'ye Göre Gider Paylaşım Esasları
Yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça kat malikleri ortak giderlere aşağıdaki esaslarla katılırlar:
Eşit Paylaşılacak Giderler
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri (maaş, SGK primi ve kıdem tazminatı karşılığı) daire büyüklüğüne bakılmaksızın eşit olarak paylaştırılır.
Arsa Payına Göre Paylaşım
Ana gayrimenkulün sigorta primleri, tüm ortak yerlerin bakım, koruma, onarım, asansör periyodik kontrol ve yönetici aylığı giderleri arsa payı oranında bölünür.
3. Tebliğ ve Kesinleşme Süreci (7 Günlük İtiraz Süresi)
Hazırlanan proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir. Bildirimden başlayarak yedi (7) gün içinde projeye itiraz edilirse, itiraz kat malikleri kurulunca incelenir ve kesin karara bağlanır. Yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır; yani borçlu icrada kolaylıkla takibi durduramaz.
SMMM Ceyda Yılmaz
Uzman YazarSite ve Apartman Finans Denetçisi
Bu makale 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve güncel Yargıtay içtihatları referans alınarak hazırlanmıştır.